「借地権」を相続したらどうする？手続きの流れと評価額の計算方法

他人の土地に建物を立てられる権利「借地権」

土地を持っている地主は、「所有権」を有しています。所有権とは、文字通り土地を所有する権利のことです。

所有権を持っている人は、そこに建物を建てることはもちろん、土地を貸したり売ったり自由に処分することができます。

一方で、自分の土地ではなく、他人の土地を借りて建物を建てるというケースもよくあります。建物所有を目的として土地を借りる権利のことを「借地権」といい、「普通借地権、定期借地権、事業用定期借地権等、建物譲渡特約付借地権、一時使用目的の借地権」の5つの種類があります。

個人の場合で借地権というと、おおむね「普通借地権」と「定期借地権」のいずれかと考えられます。

普通借地権

1992（平成4）年8月1日以降に成立した借地契約については「普通借地権」といい、存続期間は一律で30年となります。また、契約期間が満了しても借地人（土地を借りている人）が希望すれば更新することができます。

定期借地権

1992（平成4）年8月1日施行の新借地借家法によって新設された借地権です。

普通借地権は、借地人が希望すれば、半永久的に土地を貸し続けることになってしまいます。対して、定期借地権の場合は借地契約時に設定した期間のみ土地を貸すこととし、満了後には更地にして地主に返還する必要があります。

借地権を相続したときの手続き

借地権を相続した場合は、所有権の相続とは違い手続きにおいていくつか注意すべき点があります。

法定相続人が借地権を相続した場合

借地権を「相続」によって取得した場合は、民法の規定に従って取得しているわけなので、そのことに対して地主の承諾を得る必要はありません。なぜなら、民法で規定されている相続人や相続分は、その人の最低限の生活を保証するために定められているからです。

借地契約書の名義変更手続きも不要で、ただ地主に対して相続した旨を通知すればよいのです。地主から借地権の名義を変更する目的で名義書換手数料の支払いを求められることもありますが、支払わないからといって借地権が取得できなくなるわけではありません。

また、借地権は「建物所有を目的」に土地を借りる権利であるため、建物については名義変更手続きをした上で、引き続き存続させる必要はありますが、必ずしもその建物に相続人が住んでいる必要はありません。

仮に、建物を第三者に賃貸しても何ら問題はありませんし、地主の承諾も不要です。

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「遺贈」によって借地権を取得した場合

遺贈とは、遺言書の記載内容に基づいて財産を受け取ることで、財産を受け取る人のことを「受遺者」といいます。民法に規定されている、法定相続人以外の第三者でも受け取ることができます。

法定相続人以外の人が借地権の遺贈を受けた場合は、受遺者が地主の承諾を受けた上で借地契約の変更手続きをしなければなりません。

具体的には、地主に対して受遺者と相続人で連署した書面によって「承諾請求」をします。 承諾が得られたら、建物の所有権の登記名義を変更するとともに、借地契約書の名義変更も行う必要があります。この際に、名義書換手数料や承諾料といった費用が必要になる場合もあります。

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借地契約書がない場合について

昭和初期の頃から土地を借りているなど、口頭で契約を結んでいて、文書での借地契約書がそもそも存在していない場合もあります。

もしも相続した借地権について、借地契約書が存在しなくても、借地権自体は有効です。新たに契約書を作成することもできますが、地主にとって有利な条項が入る可能性がありますので、必ずしも作成する必要はないでしょう。

借地権を相続すれば相続税が発生する？

借地権は相続の対象であるとともに、「相続税」の課税対象財産でもあります。借地権と他の相続財産を合わせて、基礎控除額を超えた場合に相続税が発生します。

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相続税の基礎控除額を超えると課税される

相続税は課税対象財産が基礎控除額以内であれば、相続税は課税されません。相続税の基礎控除額は、平成27年1月から次のように改正されています。

相続税の基礎控除額 ＝ 3,000万円 + （600万円 × 法定相続人の人数）

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相続税の計算方法の流れを簡単に解説すると、次のようになります。

1. 法定相続人が法定相続分に応じて相続したと想定して相続税の総額を計算
2. 実際に相続する法定相続人や受遺者で相続税を按分
3. 各種控除制度などの適用

たとえば、相続人が妻と息子の2名で評価額3,000万円の借地権のみ（ほかの相続財産は一切なし）だった場合、基礎控除額は4,200万円となりますので相続税は課税されません。もしも借地権の評価額が5,000万円だとすると、差額の800万円について相続税の課税対象となります。

ただし、実際の相続では、単純な計算だけでは誰がいくら相続税を支払うことになるのかわかりません。正確な相続税額を計算する場合については、できる限り税理士に依頼したほうがよいでしょう。

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相続税の2割加算に注意

遺贈によって配偶者を除く被相続人（亡くなった人）の一親等以外の人が受遺者となって、借地権などの財産を取得した場合は、受遺者が納税することになる相続税額が2割加算されることになります。

具体的にいうと、次のような人については相続税額の2割加算の対象となります。

• 被相続人の兄弟姉妹
• 被相続人の甥・姪
• 孫（代襲相続以外の場合）
• その他の遺贈で指定される第三者すべて

亡くなった人から見て上記のような人は、相続財産を生活の保障として相続するとは考えにくいため、相続税が2割加算されることとなります。

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借地権の相続税評価額の計算方法

借地権の相続税評価額の考え方は、その土地を所有している場合の評価額（自用地評価額）から一定割合を減額する形となります。

具体的な計算方法は、借地権の種類によって次のように異なります。

普通借地権の評価方法

普通借地権の評価額 ＝ 自用地としての評価額 × 借地権割合

自用地としての評価額は、国税庁のホームページに掲載されている路線価図の「路線価」をベースに計算します。「土地が面する道路の路線価×面積＝自用地評価額」となります。

路線価が定められていない場所については、役所で取得できる固定資産税評価証明書に記載されている「固定資産税評価額」に国税庁のホームページに記載されている一定の評価倍率をかけて算出します。

借地権割合も同じく国税庁のホームページの路線価図に、路線価と一緒に掲載されています。

定期借地権等の評価方法

定期借地権の評価方法は、普通借地権の評価方法に比べると非常に複雑です。自用地評価額を算出するところまでは同じですが、そこに次の2つの数値をかけます。

定期借地権設定時の借地人に帰属する経済的利益の額 ÷ 定期借地権設定時のその宅地の通常の取引価格

相続発生時の定期借地権の残存期間年数に応じた基準年利率による複利年金現価率 ÷ 定期借地権の設定期間年数に応じた基準年利率による複利年金現価率

おわりに

借地権について遺産相続をきっかけに取得する場合は、事情によって地主の承諾が必要か不要か変わってきます。

遺贈によって借地権を取得し、地主からの承諾が得られない場合については、紛争の可能性が出てくるため弁護士に相談したほうがよいでしょう。また、相続税が発生する可能性がある場合については、税理士に相談する必要性も出てきます。

判断に困った際には、不動産の専門家である司法書士や行政書士に相談すれば、手続きについてサポートしてくれます。