神戸市「タワマン空室税」導入を検討。反面教師は晴海フラッグ？ーー不動産価格への影響はどうなる

神戸市は、全国で初めて、タワーマンションの空き部屋所有者に課税する検討を始めた。

タワーマンションと地域社会との関わりの在り方を議論してきた、市の有識者会議は「タワマンに空室が増えると、適切な修繕や管理が困難になる」とし、自治体が独自に課税する法定外税の創設を提言した。

神戸市の久元喜造市長は、記者会見で「空き部屋発生の増加を防ぐ方策として法定外税の創設を提言していただいている。この問題意識は私も共有いたします」と明言。「東京の晴海フラッグのような街には神戸はしない」と続けた。

「晴海フラッグ」とは東京オリンピックの選手村跡地に建設された街区。テレビ番組が登記情報を元に独自で調査したところ、ある1棟では、150戸のうち4割以上（62戸）が「法人名義」になっていたという。このことから、投資目的で多くの部屋が購入された可能性が高いことがわかる。

有識者会議の報告書でも、30階以上39階までは21.2％、40階以上では33.7％と、高層階になるほど住民登録がなく、いわゆる空き部屋である可能性が高いとされている。

この、「タワマン空室税」ともいえる税金の目的は以下の2点だ。

（1）空室が増えることで、修繕や解体の際の合意形成が困難になることを是正する
（2）投資目的での購入が是正され、居住目的（実需）での購入が促進される

もし神戸市で「タワマン空室税」が適用されれば、全国の首都圏で同様の取り組みが行われる可能性もある。このような取り組みについて、不動産鑑定士の資格を持つ冨田建税理士に聞いた。

●「タワマン空室税」の適用で、投機的取引が減れば、市場価格は落ち着くと予想

ーー神戸市が導入を検討している「タワマン空室税」について、もし導入されると、どういったことが起きると考えられるでしょうか。

「まず、本件の趣旨は、過剰な投機的取引を回避し、『本当に使ったり貸す人』へ行き渡るようにする、という意味だと考えます。

投機的取引とは『不動産を自ら使ったり貸して賃料で稼ぐのではなく、塩漬けにして値上がりを期待し、値上がりした時点で売却して稼ぐことを想定する取引』で、不動産鑑定上では、このような買主の想定を前提とした鑑定評価は不適切とされます。

また、空室税が適用された場合、結果として、投機的取引を目的として『購入を希望する人が減る』ので、タワーマンション自体の市場価格は落ち着くのではないかと、個人的には思います。

さらに、不動産は『放置される』ことが劣化に繋がります。そのため、空室として放置される物件が少なくなるのであれば、管理自体も改善されるのではないかと思います。」

●「必要な人がその不動産を使える」制度構築に期待

ーー「タワマン空室税」について、反対・賛成など率直なご意見をお聞かせください。

「今の段階では、空室税の詳細な構造が不明ですので、反対か賛成かは何とも言えないというのが正直なところです。

ただ、住民票登録の有無での判断等は、たとえば便宜的に住民票は他の家にあっても、事情があり、実際にはそのマンションに住んでいる等の状況も考えられます。新しい制度ですので、慎重に制度的な枠組みを考える必要があるとも思います。

また、神戸市の意図は投機的取引の規制もあるのではないでしょうか。であれば、譲渡益が得にくくなるように、たとえば『一定の階数以上の区分マンションの1室を5年以内程度で売却した場合は、現行の譲渡課税としての住民税を割増する』等もあると思います。

ただし、今回の神戸市長の発言は、問題提起の要素があるのだと考えます。

投機的取引への問題提起である点を汲み取り、必要な人がその不動産を使える制度の構築を促進していただきたいと思います。」

【取材協力税理士】
冨田 建税理士・不動産鑑定士・公認会計士
43都道府県で不動産鑑定業務の傍ら、各種講演・執筆も行う。令和3年に「不動産評価のしくみがわかる本」（同文舘出版）を上梓し増刷。令和5年春には相続税・所得税等を解説する「図解でわかる　土地・建物の税金と評価」(日本実業出版社) を上梓した。
事務所名 : 冨田 建不動産鑑定士・公認会計士・税理士事務所、冨田会計・不動産鑑定株式会社
事務所URL：https://tomitacparea.com