17家上市银行房地产业坏账余额2564亿
官媒《证券日报》4月6日报导，截至4月5日，已有23家A股上市银行披露2022年年报。其中，有17家披露了备受资本市场和银行业关注的对公房地产不良贷款相关数据。
数据显示，上述17家银行2022年末对公房地产贷款余额合计为5.93万亿元，同比增长6%；而其同期对公房地产不良贷款余额合计达2564亿元，同比增长72%。
具体来看，上述17家银行中，有15家2022年末的对公房地产不良贷款率较2021年末上升，平均上升3.8%，而2021年末仅为2.1%，国有六大行2022年末该指标均出现抬升。
中国银行及建设银行新增房地产不良均超过200亿元，中国银行房地产业务不良率达7.23%。股份行中，招商银行、民生银行房地产不良分别新增96.93亿元、59.71亿元，规模靠前。
农行副行长刘加旺在业绩会上表示，前期受房地产整个行业下行的影响，一些盲目扩张、负债水平较高的少数大型房企风险暴露，带来整个房地产行业风险有所上升。农行对公房地产不良为460亿元，不良率5.48%，较年初上升2.09个百分点。
民生银行副行长石杰介绍，该行对公不良率4.28%，较上年末上升1.62个百分点。
平安银行2022年末房地产不良为40.54亿元，相较上年末6.36亿元新增34.18亿元，不良率从0.22%上升到1.43%。
对比来看，2022年末有7家银行对公房地产不良贷款率较2021年增幅超过一倍，例如某国有大行对公房地产不良贷款率从2021年末的1.9%增至2022年末的4.36%；某股份行从1.2%增至3.89%；某农商行从零不良增至7.28%。
融创中国（01918.HK）披露，截至2022年末，集团到期未偿付借贷约为808.9亿元，而截至财报批准日期，到期未偿付借贷本金约为1005.2亿元。这背后，大量金融机构被牵扯其中。
除了房地产业坏账，建设银行、工商银行等6家A股上市银行营业收入出现负增长。
Wind数据显示，作为国有大行，建设银行去年营收下降，2022年实现营业收入8224.73亿元，同比下降0.22%；同为国有大行的中国工商银行去年实现营业收入9179.89亿元，下降2.6%，且非利息收入2243.02亿元，下降11.0%。
在股份行层面，光大银行、民生银行等营收也出现了不同程度的下滑。其中光大银行实现营业收入 1516.32 亿元，同比下降 0.73；民生银行实现营业收入1424.76亿元，同比下降263.28亿元，降幅达15.60%。
地方性银行层面，渝农银行、重庆银行、齐鲁银行2022年营收也出现下降。据东方财富Choice数据显示，渝农银行2022年实现营业收入289.91亿元，同比减少18.51亿元，降幅6%；重庆银行2022年实现营业收入134.65亿元，同比下降7.23%。
居民购房意愿降至十年最低
据中共央行统计，2022年末，个人住房贷款余额38.8万亿元，较2021年新增4800亿元，同比增长1.2%。这是近十年来个人住房贷款增速首次回落至个位数，且是近十年来新增按揭规模最低的一年。在2021年、2020年和2019年，个人住房贷款每年新增规模分别为3.88万亿、4.37万亿和4.32万亿元。
腾讯新闻4月6日报导，农业银行、建设银行、邮储银行、工商银行新增按揭投放靠前，分别达到1043亿元、930亿元、925亿元和693亿元，兴业银行、民生银行按揭贷款余额则下降超200亿元。不过相较于2021年，各家银行的按揭贷款投放规模均可谓是断崖式下跌。
一直以来，按揭贷款以其极低的不良率被视为银行业资产质量的压舱石。2022年，银行业按揭贷款不良规模则出现显著上升。
主要上市银行2022年按揭贷款新增不良达到469.8亿元，相较2021年的20.42亿元大幅增加，而在疫情第一年，2020年新增按揭贷款不良为195.7亿元。
2022年主要上市银行按揭贷款平均不良率为0.44%，尽管相较于银行业1.63%不良率仍处于较低水平，但较2021年0.28%的平均不良水平增势明显，值得引起警惕。假设一套房屋贷款额为200万元，新增按揭不良规模涉及的房产将达到23500套左右。
建设银行是按揭贷款规模最大的商业银行，2022年，其按揭贷款新增不良达到109.38亿元，是按揭不良新增最多的银行。而上一年这一数据为15.89亿元。
招商银行2022年新增按揭不良10.83亿元，2021年则为0.62亿元。此外，其按揭逾期贷款余额达到69.56亿元。
中国人还有谁买房？
今年2月15日，中共国家减灾委员会秘书长、国务院第一次全国自然灾害综合风险普查领导小组办公室主任郑国光在国新办新闻发布会透露，住房城乡建设行业数据显示，全国有近6亿栋城乡房屋建筑。
而据任泽平《中国住房存量报告2021》所列数据，1978-2020年中国城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平方米，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09，也就是说，除了炒房需要，中国用于自住的住宅需求基本饱和。
更重要的是，据旅美中国经济学家何清涟今年2月27日撰写的文章估计，中国人的购买力接近极限。中共央行2022年公布的数据显示，截止2020年底，中国居民负债金额达到200多万亿元，人均负债高达14.3万元。考虑到国家统计局今年1月刚公布的人均收入，2022年，全国居民人均可支配收入36883元，房产购买潜力有限。
何清涟指出，偿债能力取决于稳定的收入，近三年，中国中小企业破产剧增，新增失业人口据说高达7000万。这大大影响了中国居民的偿债能力。数据显示，最近几年，由于无法还贷，中国的法拍房数量一直呈增加的趋势，2017年全国法拍房数量仅5000套，2019年便增至50万套，2020年达127万套，2021年高达160多万套，2022年已超过300多万套。有人预计，如果按照这个数据增长，明年法拍房数量突破500万套都是有可能的。
中国最大灰犀牛？
中共新任总理李强今年的任务就是“拼经济”，试图重振民企信心，并承诺扩大改革开放，吸引外资。不过，在何清涟看来，这些都很难成为中国经济新的增长点，最终可能还会回到房地产引领经济发展的老路上来。
中国经济在40年里保持了年均9.5%的增长，最大的动力就是房地产疯狂发展，并使卖地收入成了各地财政收入的主要来源，平均占地方财政收入的50%，一些地方超过了100%。
何清涟认为，中国各地形成的土地财政，无不依赖本地的房地产畸型发展。如今，中国的房地产经济已经将政府、银行、房地产拥有者捆绑成一个利益共同体，无法瘦身。任何时候挤压房地产泡沫，中共政府与民间都需要付出极大代价，这代价大小，全看泡沫破裂之时，中共政府的强管制能力如何。
地方政府通过快速发展房地产和基建，积累了远远超过其偿债能力的巨额债务。房地产和基建产品已经大幅过剩，超过了现实的购买力和需求，已经够今后50年使用，根本就没有发展空间。地方政府的财政能力得益于房地产税收，但地方政府债务过高是极大的隐患。据经济学家程晓农测算，2022年底，地方政府直接发行的债券余额35万亿，加上融资平台的债务53万亿，再加上中央政府的债务余额22万亿，中央和地方政府的债务余额高达110万亿，其中地方政府的债务规模相当于地方政府综合财力（税收、卖地收入和中央财政补助）的260%。
何清涟表示，房地产业的畸形发展，在中国不仅是一个经济隐患，更成了一个社会隐患。中国房地产过去20多年来的畸型发展，与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%；房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%至70%。
现在的问题是，如果中共政府放手不管，任由房地产按照市场规则运行，房价大跌，多数房产商会垮掉、地方政府也会破产、许多借款投机买房的人也会大批断供，银行最终会拿到几千万套、上亿套没人要的房子。一场前所未有的巨大经济危机和金融危机就会爆发。