【2024年05月26日訊】現在美國買房很不容易，除了利率高、房價高之外，市場上的房源也不多，普遍都是賣方市場，買方都要經過披荊斬棘才能成為屋主！但是，隨著很多買家退出市場，賣家等不到買主，有些地方已經悄悄出現買方市場，而且這些不是人煙稀少、缺乏就業的地方，都是之前的熱點地區、吸引了大批人潮搬家！想知道在哪裡嗎？跟我一起來看看。
簡單的說，賣方市場就是賣方握有主導權，有喊價優勢，一般來說就是需求超過供給，造成競價的行為；買方市場正好反過來，是買方有減價談判的空間，賣方居於劣勢，這時候往往就是供給大於需求，賣方盼著買方趕快出價來買房。
2023年 南部人口持續成長
今年5月16日，美國人口普查局公布了2023年，全美人口和住房單位估算，發現東北部和中西部地區有人口反彈的跡象，原本2022年，5萬人口以上的城市數量平均下降0.3%和0.2%，但是2023年卻增長了0.2%和0.1%，代表過去一年，有不少人搬到東北部和中西部，這和之前我跟蹤報導的情況非常吻合，因為這兩個地區的小城市房價低、相對便宜，所以在這個高房價、高利率時代，特別會受到歡迎。
不過，還有一地區更是受到歡迎，那就是南部地區！根據人口普查局的數據，從5千人到5萬人的小城市，南部地區的增長都是四大地區中最多的，其中5千人到1萬人的城市，和1萬到5萬人的城市，南部地區幾乎都是數量最多的；5萬人以上的城市，南部僅次於西部，以255個少於西部的295個。
其實，在人口2萬以上的城市中，人口成長率最高的15個城市，有13個都位於南方，僅僅德州就有8個。名列榜首的是德州達拉斯附近的塞萊納（Celina），人口成長26.6%，是全美人口成長率0.5%的53倍之多。而且，人口增長最快的前四名都是德州，除了分別塞萊納以外，還有富爾希爾市（Fulshear city）、普林斯頓市（Princeton city）、安娜市（Anna city）。
同時，在人口數量增加最多的城市中，德州的聖安東尼奧（San Antonio）在2023年，增加了約22,000人，比任何城市都多，重新奪回了人口增加排名的第一名，而且總人口數已經很接近150萬人的里程碑。
另外，在聖安東尼奧東北邊，距離280英里處的沃斯堡（Fort Worth），屬於大達拉斯都會區的一部分，這個城市也吸引了2萬1千多人的增長，人口逐步逼近百萬大關。第三名是北卡羅來納州的夏洛特（Charlotte），人口增加了1萬5千人左右，邁入90萬人口的大城。
事實上，現在人口成長率最快速的城市，大部分都是人口在五萬人以下的小城市，前15名德州就占了8名，名單中除了拉斯羅普市（Lathrop city）在加州屬於西部，雅典市（Athens city）在俄亥俄州屬於中西部，其餘都是南部地區的州。
如果是從增加的人口數量來看，增加最多的前15名大部分屬於中大型城市，德州也占了7個，佛羅里達州占了3個，只有一個在哥倫比亞特區，其餘也都是南部地區的州。
好了，以上說了這麼多，無非就是想給大家了解，現在的美國人口趨勢，還是有很多人都在往南部移動，這當中以德州和佛羅里達州吸引最多人，所以這兩州的城市人口增長都是名列前茅，尤其是德州，真的是大量吸納人口，很驚人！
久違的買方市場 這兩州房價正下降｜最新人口住房移動｜南部兩大州大勝利｜這裏的房價下降數量多 【 #美國地產熱點 】
50大城市 房市熱度評估
不過，不要以爲吸引很多人口，當地的房地產市場就很火熱。根據Zillow的5月份的新報告顯示，全美50個最大的城市中，德州、佛州的大城市，正在成為買方市場！這兩個疫情期間最熱門的州，他們的房屋市場供應量正在超越需求。有趣的是，其它39個大城市，要麼是賣方市場，不然就是強勢賣方市場，跟德州、佛州形成了強烈對比。
為何德州、佛州會出現這樣的差異呢？首先，我們先來了解Zillow是如何評估市場熱度的，Zillow是觀察了快速待過戶房屋交易的比例，如果有很多這種快速交易的案例，當然市場就是比較火熱，越是偏向賣方市場；再來，他們也觀察上市房降價的比例，如果降價越多，代表進入買方市場；第三是觀察上市房的數量，假如數量越多，讓買方選擇更多，也會偏向買方市場。
第四個，他們採用了一個新指標來評估熱度，他們對賣家或買家進行民調，訪問他們在交易中的感受，是不是有競價、緊張或輕鬆的感受，藉此來評估一個地方的房市熱度。
根據以上的主要指標的評估，德州和佛州的最大都會區，比如休士頓、奧斯汀、聖安東尼奧、傑克遜維爾、奧蘭多、邁阿密和坦帕，都出現市場冷卻的情況。以數字來說，100代表火熱，數字越小市場就越冷，佛州大城市大約處在四十幾分的程度，德州則大約在五十幾分。
從數據上發現，其它南部以外大城市，都呈現深紅色或是橘色的高分程度，呈現賣方市場，就連之前遭到人口流失的舊金山，現在熱度都達到111分，再度成為最火熱的城市之一。
為何德州、佛州房市會冷卻？
為何德州、佛州房市會有這樣的轉變呢？其實這樣的結果，不讓人意外，這可以說是市場的一種平衡機制，過去漲太多，現在就得回來修正一些，符合正常的市場水平；那過去幾年失落很多的城市，現在也需要漲一點回來，畢竟過了疫情期間不正常的房市表現，現在市場正在逐漸回到正常表現。
所以，德州、佛州現在過高的房價，正在讓潛在買家吃不消，因為買房的熱錢退去，剩下就知道誰是真金白銀，誰是真正有實力買房的人。但不僅僅是過高的房價，和過高的利率在侵蝕買家的負擔能力，現在連房屋保險都居高不下，還有連帶高房價造成的房產稅稅基增加，都在打擊當地的買房信心。
一但需求大量減少，滯留市場的房產就會持續增加，然後降價求售的房產也會增多。4月底，Redfin發布的住房報告中就顯示，佛州西海岸的住房供應正在激增，而且賣家正在降低要價。
Nest Seekers International的首席經濟學家，艾琳・賽克斯（Erin Sykes）認為，現在是前往南部地區的時候，因為可售房源持續增加，為買家提供更多選擇，也更有談判優勢。像是賽克斯，他們最近的交易都比上市價低了百分十至百分之二十。這是很驚人的降價幅度！
另一個增加房源供應量的原因，是德州、佛州的新建築非常多，這兩個州的建築法規相對寬鬆，所以蓋房速度超級快。一位佛州屋主說他經常去奧蘭多旅行，沿途最偏遠地區，出現的房屋數量都讓他感到驚訝。
另外，特別是在邁阿密和西棕櫚灘，市場上新建公寓單元的數量令人震驚。然而，其中許多單位的售價超過200萬美元。不過，這麼貴的房產，實在讓人難以下手，尤其在高利率、高通脹時代，房市中缺的不是高價豪華房，最缺的就是平價的經濟適用房。如果這種情況不趕快改善，高價房長久賣不出去，對整體房價都會受到波及，如果導致高價房跳水求售，對中低房價衝擊也會很大。
如果我們到Realtor.com查找降價房產數量，會發現邁阿密有1278個房產正在降價，降價從數千元到數十萬美元都有，但同時邁阿密有8436個房產在上市，換句話說，降價比例大約是15%。再看到德州的聖安東尼奧，更是出現3306個房產在降價，而總體上市房有13,747，降價比例達到24%！
我們反觀被評估為賣方市場的城市，查找聖荷西，當地只有139個房產在降價，但全部上市房也只有1406個，降價比例大約是9.8%。再到最火熱的紐約州水牛城看看，降價房屋有107套，全部售房有1193，所以降價比例大約是8.9%，果然是比聖荷西更勝一籌！
全美房市表現
從Redfin看到全美的即時房市概況，截至5月19日的四週期間，全美銷售房價中位數，年漲幅又漲4%，而且利率也漲了，交易量也出現大跌幅。所幸是新房源，和市場上的可售房供應量都有增加，只有3.2個月的供應量，整體都是偏向賣方市場，不過房屋降價的比例達到6.4%，已經是2022年11月以來的最高水平，顯示賣方對銷售緩慢，逐漸出現焦躁的反應，導致有更多人願意降價。
從城市來看的話，德州的聖安東尼奧和沃斯堡，也如同上面我們分析的情況，是降價幅度最大的城市，銷售價中位數的降幅分別跌1%和0.6%的比例。不過，佛州的西棕櫚灘還有12%的升值。所以，大家要留意，並非所有的德州、佛州都會區都在降價，地區性的市場情況差別仍然很大，但是也要留意，不同數據的統計情況也會有所差異。
另外，新房源增加最多的出現在聖荷西、賓州的蒙哥馬利縣、鳳凰城、西雅圖和聖地牙哥。看得出來，西部房市的熱度重返非常明顯，比之前是不可同日而語了！◇
責任編輯：李曜宇
