地产行业“优等生”万科也挡不住了(图)
【看中国2024年7月26日讯】上半年，国内61家房企里，41家预亏。
这年头，干地产的活活被熬成了亏损大户。到头来，竹篮打水一场空，前几年辛辛苦苦赚的三瓜两枣，该吐还是得吐出来，而且目前来看，有点一眼望不到头的感觉。
曾经一年躺赚400个亿的行业“优等生”万科也顶不住了，索性直接摊牌——我就预亏70-90个亿，怎么着？
打了一辈子胜仗，人家亏几十个小目标“享受享受”怎么了？
一部首开史，半座北京城。曾经“京城一哥”的首开也预亏19亿至24亿。曾经赚得流油、浓眉大眼的国企也将面对持续亏损的无力局面。不做大哥好多年的首开，这一亏也可能就是好几年。
真实情况是：2024年房地产的钱更难赚了。
上半年，房企亏损的队伍还在不断拉长，达到了近七成。据Wind统计，截至7月15日，在61家A股涉房企业中，41家房企归母净利润预计亏损，包括21家房企同比由盈转亏。仅20家预计盈利的房企中，除6家房企盈利同比上升外，其余房企同比均呈下降态势。
亏损的阴影持续笼罩着整个地产行业——万科、金地、首开、金融街、华侨城，包括浓眉大眼的中交，都站在了预亏的队伍中，可谓相当惨烈！比如，金地集团预计上半年亏损30亿元到36亿元，而去年同期，金地的净利润为15.3亿。首开股份上半年预计亏损也达到了19亿元到24亿元，金融街预计亏损18.2亿元到21.9亿元，中交地产预计亏损10亿元，华侨城预计亏损9亿元到12.5亿元。
尤其是这次万科的巨额预亏，非常值得关注。
作为行业“优等生”，过去万科在赚钱方面一直是独领风骚的存在。自1991年上市以来，万科财报中利润从未出现亏损，更有一年狂赚400个亿的高光时刻。
即便是在行情极差的2023年，万科4季度出现了由盈转亏，但也保有121.63亿利润。而今年一季度，万科的底线还在，也不过只亏了3.6个亿，但短短三个月，万科就把亏损干到了70-90亿。
这有点太不万科了。
万科半年预亏90亿。万科的亏损问题是明着摆在台面上的，但对于万科而言，台面下暗流涌动的未知因素，也非常值得关注——亏损只是面子问题，活着才是真理。
上半年亏损的很多房企，都与前几年的激进拿地有关，万科也难幸免。万科这几年主要问题还是之前拿了不少低质量土储，但是行情迅速变化，导致土储没法高质量消化掉，进而沉淀在账面上。
2020、2021两年正好是万科大扩张的年份，连续两年万科拿地都在前三，但随之而来的是房价见顶。在市场高位拿地，在市场低位卖房，这能不亏吗？
那为何一季度万科只亏了3.6个亿，而二季度亏损迅速放大？
其实这跟万科的交付节奏有关。上半年，万科一共交付了7.4万套房子，其中二季度交付了5.6万套，是一季度的3倍，又赶上市场普遍降价跑量的环境，卖得越多自然亏损越大。
万科的亏损还包括计提了部分项目的减值、部分非主业财务投资出现了亏损而且部分大宗交易和股权交易价格低于账面值。
当前，市场仍在探底，项目减值在所难免，这进一步加剧了万科的亏损状况。但需要关注的是，万科当前解题的核心思路不在于亏损，而是要不计一切代价换回现金流。所以，上半年万科其实也一直在变卖优质资产来换取现金流。其中包括两大王牌商业项目——比如2月份卖掉营收排名前二的七宝万科广场，7月又出售南翔印象城MEGA48%的股权。
这些交易价格，远低于账面值。但眼下对地产公司而言，牺牲收益换取流动性，可能账面上不好看，但是——活着，比什么都重要。
今年以来，万科可谓风波连连。
遭遇“黑色3月”债务延期谈判和山东济南万科事件曝光后，尽管万科上半年拿到了约600亿元的融资支持，但可能现实情况并没有想象中好转。鹏金所兑付延期事件，使得隐现其中的万科再度被外界质疑。
2016年8月，万科向鹏金所投资约3亿元，成为鹏金所第一大股东。紧接着，2016年9月，辞任万科副总裁的祝九胜成为鹏鼎创盈董事长兼总经理。
祝九胜入主后，鹏金所于2017年初推出了“鹏金信”地产跟投贷项目，借款人多是万科的员工，资金专项用于“所在企业地产开发项目的跟投”。但在很多万科员工眼里，鹏金所是神秘的，它只在员工之间的口耳相传，可大家都知道——加杠杆跟投，就找鹏金所。
万科城市公司的人士曾透露，“行情好的时候，跟投回报率有10多个点，从鹏金所‘借钱’的成本是7、8个点，所以以前从鹏金所加杠杆去跟投，这种投资是成立的。但现在，随着兑付问题的到来，很多人把目光从鹏金所指向了万科。
今年3月以来，鹏金所已有十几只产品暴雷，涉及金额大约7至8亿元。而据相关报道称，很多万科员工购买了鹏金所产品，金额高的有四五百万元，少的也有三四十万元。
除了鹏金所，外界还有传言称——多只延期兑付的产品或许最终都与万科有所牵连。
有知情人士向地产财富会透露，他在万科投了600万左右，但目前兑付也出现问题，目前协商的方案是——每月兑付5万。
可是，现在他担心的是，这每月可怜的5万可能都兑付不了。
从曾经的行业标杆，到如今屡受质疑，现在来看，万科管理层今年所面临的考验与压力，将是前所未有的。
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