中国房地产的带头大哥又要易主了(图)

【看中国2024年6月21日讯】上周末，北京南四环外的花乡壹号项目开盘。这个项目搞了个大新闻，震惊了中国房地产业：开盘4.9万元每平，相当于指导价打了68折。

项目的开发商，叫中建壹品。

也是上周，北京市规自委宣布，“中建智地+江苏绿建+朝阳城开”的联合体，底价拿下了朝阳区一宗“巨无霸”地块，底价是：112亿。

朝阳城开和江苏绿建只持有很少股份。真正出大钱的，是中建智地。中建壹品是中建三局旗下的地产平台。中建智地是中建一局旗下的地产平台。他们的母公司，都是基建巨头中国建筑集团。

中建集团很早就涉足了房地产，过去被称为“隐形霸主”。这几年，没有隐形的霸主，大都死走逃亡伤，看上去，中建想要当当大哥了。

2023年，中建的地产业务销售额为4514亿元，同比增长12.4%。今年4月，中国建筑发布年报，董事长郑学选在致辞中说，房地产业务销售额逆势增长：居行业首位。

过去一年，理想汽车虽然卖得不错，但争议一直很大。这家汽车公司最大的争议还在于，它重新发明了排行榜：只要比它销量好的公司，都不在它的排行榜之列。

一

很长一段时间，中建集团旗下的中海，都被称为地产界的“黄埔军校”。包括万科、龙湖、碧桂园在内的房企，过去最喜欢做的事，就是时不时挖一下中海的墙脚。

中海最早是中建派出国做工程赚外汇的公司。他们也顺便在香港做点房地产开发。但在1997年，亚洲金融危机让重仓香港的中海，遭受重创，一度走到破产边缘。为救中海，中建给他们开了一个口子，允许它回到内地，做房地产住宅业务。

但谁也没想到，依托在香港做工程和房地产的经验，中海在内地有点降维打击，迅速崛起，成为仅次于万科的房地产龙头。

1992年，中海在港股上市，他们的业务发展相对独立，但会向中国建筑并表。作为中建集团的“压舱石”，中海的销售额，一度占了集团一半以上。在很长一段时间里，中海一直是中国房地产业的“利润王”。不过这两年，这个“利润王”的帽子，被华润置地拿走了。因为华润置地有：万象生活。

中建旗下有八个工程局。眼红中海在房地产行业的红利，八大局后来纷纷都成立了自己的三级地产公司，各自为营。为整合除中海之外的地产业务，中建集团后来成立了中建地产。中建地产的品牌，在内部也被戏称为：局院地产。

但中建与中海两兄弟，彼时经常短兵相接。抢地、抬杠的情况在各地都在发生。2013年，中建集团决定将有着400亿资产的“局院地产”，并入中海。中海董事长郝建民开启了中海地产内部的改革，成立营销、工程等专业化公司，牢牢把握住中海系的管理权，并将中建系合并人员边缘化。

国企内部的权力斗争，结果是两败俱伤。2016年1月，中海行政总裁陈谊负气出走，但郝建民也没能稳坐钓鱼台，没过多久，也离开了中海。

2017年，在龙湖任职的老中建颜建国临危受命，回归中海掌舵。伴随着中海人事巨变，中建集团的“局院地产”，重出江湖。

二

上周末，三局的花乡壹号项目开盘，楼面价约3.9万每平米，开盘价4.9万一平米。

价格出来后，北京的地产商们都惊呆了。大家都知道新房现在很卷，但没想到会卷到这个地步。中建三局急于去化的心情，也可见一斑。

中建三局是在2022年大举杀入北京市场的。过去，他们一直在湖北活动，在武汉房企销售排行榜上，已经连续好几年位列前三，销售额破百亿。但因为施工板块利润率还不到5%，且房地产板块行情太差，2022年之后，三局决定少接住宅施工项目，而是转换赛道：在房地产开发领域大干一场。

2022年，中建三局房地产公司迅速合并中建三局绿投、中建三局二公司等五家公司的房地产业务，并更名为：中建壹品投资公司。他们很快成为全链条的房企——房地产公司主导销售融资、三局设计院配合设计、三局分公司负责施工等等。

中建的其他局院，也不甘示弱。一如当年民企的黄金年代，这些中建旗下的总包商们，开始抛弃了开发商，自己在全国建城市公司，跑马圈地做开发。

比中建三局步子更大的，是中建八局。

疫情前，上海临港片区管委会在城市资源推介会上说，要在105地块建设金融总部湾区，建设临港新片区的“陆家嘴”。105地块的环湖核心区域，后来被中建八局竞得。中建旗下其他六个工程局，也都依葫芦画瓢，大举涉足房地产开发业务，且有各自的品牌。

在工程建筑领域，中建集团对旗下各局院实施“赛马机制”，鼓励各局院独立发展，甚至同场竞标。在房地产业务上，他们沿用了这套“卷”死自己人的机制。

2022年11月，朝阳平房地块招拍挂，中建系去了四个局。有圈内人实在看不下去：中建系四家报名一块地，集团不管管么？

三

去年年中，中建发布了新的战略，地产业务的定位是塑强“卓越优势”，规模效益、业务品质、运营能力做到行业领先。这个新的战略名字叫：一六六。

别的不说，得益于同行大踏步地后退，中建的规模，的确达到了行业领先水平。工程建筑业绩最好的三局和八局，旗下的房地产业务增长非常惊人。

中指研究院的统计，在拿地榜上，去年八局的中建东孚和三局的中建壹品，分别斥资179亿、146亿拿地，排名第14位、第16位。今年年初，中建壹品董事长徐超提出“全力冲刺全国房企20强”。按照这个目标，销售规模差不多要增加50%以上。

为此，今年中建壹品已经花了213亿拿地，新增货值470亿，这两个数字，均排名：房地产业第一名。

其他局院也不甘示弱。中海拿地金额73亿，行业第9，五局的中建信和拿地金额52亿，排行业第15，中建东孚以27亿权益拿地金额，排第33……销售榜上，中建东孚、中建壹品，去年销售额都超过了500亿，分别排名第32位、第34位。

中建玖合、中建信和，也在发力。连同排名第三的中海地产，中建五子，全部跻身了行业百强。

这就有了郑董事长在年报里说的——“行业首位”之说。受董事长鼓舞，不少中建人也开始对外宣称，中建系在房地产的销售规模，已超过保利发展，成为：宇宙最大房企了。

去年，保利发展签约金额4222亿元，的确比整个中建系4514亿的销售额要少一些。但保利集团旗下，除了保利发展，房地产上市平台还有：保利置业。

去年保利置业全口径销售额是536亿元。保利集团旗下两家房企加起来，销售额是4700多亿。今年前四个月，保利发展和保利置业一共卖了1124亿，比中建系的1050亿，也略胜一筹。

其实，就算是现在的带头大哥保利发展，似乎也并没有那么在乎规模了。今年以来，保利发展在全国掀起了一轮降价，在迅速去库存。

这轮楼市塌方，很大程度上也是因为以前很多房企过于追求规模了。房改二十六年来，行业带头大哥几度易主。但这两年看，不管是万科、绿地，还是恒大、碧桂园，曾经的带头大哥，现在大都过得不怎么样。

上个月，北京“地王”挂出来的时候，大部分房企其实无动于衷。很多民企已经停止拿地，把资金归集到总部用于还债。已经暴雷的企业，还要忙于债务重组和保交楼，以及要打数不清的官司。对于“地王”，他们早就无欲无求了。

一家福建房企的老板说，之前，闽系房企在规模竞争中比不上粤系，但内部竞争还是很激烈的，大家都想当“闽企第一”。在很多城市，规模大、市占率高的开发商，在饭局上能坐主位。

但这几年，原有的秩序被打破。他感慨：原来说话声音最大的，现在都不知道人在哪里了。

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