【大紀元2022年01月31日訊】文：Joyce Zhao・硅谷房地產經紀
剛剛過去的2021年的房地產市場如果用一個字來形容，那就是「漲」，用兩個字概括就是「暴漲」。根據加州房地產協會的調查，在過去的一年裡，整個加州61%的房子售價超過開價，待售房源在市面上的時間平均只有8天，60%的成交合約均為無退出條件合約，20%的買家是全現金買家。
這些數據統統表明，2021年是過去30年以來最熱的賣方市場。另一方面統計表明，2021年以來，買家對房屋的要求也發生了一些變化，他們需要更大的房子，而對交通的敏感度降低；相比聯排和公寓，買家更青睞獨立屋；大多數人想居住在郊區從而搬離城區。
硅谷房價飛漲，主要有以下幾個方面原因：
第一，COVID-19病毒不斷發展變化，繼續威脅全民健康，在家辦公仍然是許多公司的主流，大家對自住房購買熱情依舊很高。
第二，拜登政府在財政和貨幣政策上推出大規模經濟刺激計劃，大量資金湧入房市。
第三，通貨膨脹率CPI達到了自82年以來的新高6.8%，物價全面飛漲，房地產投資被認為是抵抗通脹的良策。
第四，30年貸款利率在去年一季度的時候達到新低2.65%，雖後期逐步上調，但仍處在歷史低位，意味著購房成本依舊很低。
第五，股市在去年一年表現亮眼，連創新高，許多購房者資產迅速增加，購買力變強。
最後也是最關鍵的是房源稀少，在去年底時尤其明顯，供不應求的矛盾突出，大部分的出售房源都收到多個競價，十幾甚至二十個競價推高了成交價。所有這一切都促進了一個事實：房價以超出想象的速度一路飛漲，向來是美國地產熱門地區的灣區，自然是領漲的風向標。
從Santa Clara County的數據可以看到自疫情以來，獨立屋價格一路攀升，2021年Q2相比之前最高點2018年Q2已經上漲了21%，比2020年上漲也超過20%。這個只是整體統計數字，在某些熱門城市，上漲幅度遠遠超過平均水平。
相對來說，公寓自疫情以來一直不溫不火，直到去年第四季度才出現一個明顯回升，目前仍未達到2018年最高水平，在和獨立屋的巨大價格差和漲幅面前，聯排和公寓預計將迎來一波回漲。
從各個城市房屋銷售情況來看，Santa Clara County各個城市和地區除了Gilroy和Alum Rock，其餘獨立屋中位價均已過百萬。所有房源，包括高端市場還是普通公寓，在市場上待售的平均天數都小於12天，而且無一例外成交價都高於要價，沒有冷門房屋類型和地區。對於買家來說確實是一房難求。
展望2022年，市場將何去何從？灣區房市從來都不缺買家，走勢主要取決於三個關鍵因素：利率、股市、房源。美聯儲已明確表示今年將提高基準利率，以抑制通脹，所以2022年貸款利率預計將會有所上升。但這並不意味著會短期大幅度飆升，再加上利率影響在市場反應中會有所滯後，所以短期利率對房市熱度的影響有限。另一方面，因為加息的預期反而刺激買家在仍然較低利息水平下更加積極入市，從而刺激房價繼續上漲。
今年多個金融機構對大盤都有回調的預期，所以買家在股市中的獲利將減少，這個對灣區購房主力的高科技人員來說，將是一個比較大的影響。從房源來說，去年12月Santa Clara房源比2020年同比下降33%，受歡迎的熱門地區基本處在「房荒」的水平，如果今年第一季度房屋供應量沒有明顯回升，搶房仍將繼續。
綜上所述，筆者大膽預測，2022年房市預計總體仍然是一個增長的態勢，但是漲幅將逐漸放緩。自住買家應該提早準備好資金和貸款計劃，積極觀察市場，抓住機會早點上車。
另外，可以關注一下地理位置較好的聯排和公寓，目前的漲幅仍未達到18年高點，或有補漲空間。
對於賣家來說，現在是極好的銷售時機，市場的容忍度極高，意味著有些缺陷在淡市會滯銷的房子，現在是出售的好時機，本來就位置和賣相好的房子更是好女不愁嫁，能收到超出預期的好價格。
不論你是想買房還是賣方，或者是想了解一下市場，做長遠投資規劃，歡迎致電聯繫我Joyce Zhao（趙靜暉）408-249-0908，您硅谷買賣房產的專家。#
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本文刊載於舊金山1月29日地產版
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責任編輯：李曜宇