外媒：香港四大地产商对市场现状越发不安(图)

恒地位于中环的项目——The Henderson。（Getty Images）

【看中国2024年5月9日讯】（看中国记者李怀橘编译/综合报导）英国《金融时报》（Financial Times）发表长文，题为“香港房地产惨痛的萧条（The painful slump in Hong Kong property）”，指香港地产业惨淡，恒基地产旗下的The Henderson目前出租率仅为60%，长江中心二期3月的出租率仅得10%。文章指，以现行价格计算，开发商的营业利润率可能会从2022年约40%的峰值降至2025年的19%。香港四大地产商对市场现状越发不安。

地产业一直是香港的支柱产业，亦是港府收入的主要来源。过去政府靠卖地、收取印花税赚到盆满钵满。如今地产业一蹶不振，政府的收入也连年递减，数年都走不出财赤的困境。

英国《金融时报》在“香港房地产惨痛的萧条”报道中表示，恒地（恒基兆业）位于中环的项目——The Henderson，目前出租率仅得60%。

这块位于中环美利道2号的地皮，是由恒地于2017年以232.8亿（港元，下同）高价投得，每呎楼面地价为50,064元，当时创下全球最高价值地皮的纪录。当时恒地指，会将The Henderson打造为国际瞩目的“地标中的地标”，落成后将成为一座总楼面面积465,000平方呎的“超甲级”商厦。

同样位于中环、兴建中的长江中心二期，出租情况更令人忧虑。报道引述代理透露，因受累与潜在租户的合约谈判之拖延，项目今年3月的出租率仅得10%。

戴德梁行的数据显示，2024年首季，本港写字楼的空置率按年升2.5个百分点至19.6%，创8年新高。而甲级写字间租金较高峰期的2019年下降了近四成。政府数据显示空置率达16%，创历史新高。

低处未见低，戴德梁行预计未来五年将有670万平方呎的新办公空间投放市场，面积为The Henderson总楼面面积的14倍。

高力国际企业客户服务主管颜女士（Fiona Ngan）指出，香港甲级写字楼的租赁市场仍未见底，在经济疲弱的环境下，许多跨国公司正缩减规模，而中国大陆企业亦因预算有限，未有快速进驻香港。

住宅市场也有类似的情况。政府数据显示，已竣工但未售出的单位数量较2018年增加了134%，价格较 2021 年的峰值下降了约四分之一。

文章指，房地产在香港仍然很重要。香港许多大财团家族就是透过这种方式累积了财富。香港恒指成份股中就包含12个房地产或建筑集团公司。政府透过卖地亦可筹集大量资金。

香港以前曾经历过房地产市场崩盘。例如，上世纪90年代末亚洲金融危机后，香港楼价暴跌六成，但之后以惊人速度反弹。但是一些房地产专家担心此情此景可能不会再发生。如果美国利率长期维持高位，香港楼市则会持续受压。

瑞银分析师Mark Leung亦预测，本港住宅价格和办公室租金都将很难像以前那样上涨。

在香港房地产业繁荣的2018年，戴德梁行数据显示，甲级写字楼每平方呎月租166港元（合21美元），创历史新高。中原地产称，2003年至2021年间，私楼价格上涨了500%。

目前香港写字楼租金较高峰期下降了37%。世邦魏理仕香港咨询和交易服务部主管Ada Fung表示，主要原因之一是商业信心疲软。美国加息和外资撤离，对香港楼市造成双重打击。

高力国际的颜女士指，许多中国公司不再来港挂牌上市，办理相关业务的律师事务所等专业公司面临巨大压力，许多公司正在缩减规模。

瑞银估计，今年房价将再跌5%。摩根士丹利表示，这可能会导致“住宅库存风险较高的香港开发商的利润大幅下降”。

文章称，香港四大发展商（恒基地产、长实集团、新鸿基地产、新世界发展）的董事们，对楼市现状越来越感到不安了，尤其在过去几年以高价投得地皮的发展商，随着价格和租金下降及面临更高的贷款利息，项目回报可能不及预期。

摩根士丹利股票分析师Praveen Choudhary和Jeffrey Mak估计，以现行价格计算，开发商的营业利润率可能会从2022年约40%的峰值降至2025年的19%。

开发商将希望寄讬于透过各类人才计划来港的大陆人身上，希望他们可以大手笔买楼。

另有分析师表示，随着香港与大陆经济进一步融合，未来可能会倾向向新界外围、靠近中国边界的地区发展，比如北部都会区。

至于如何挽救香港房地产，长实集团主席、香港首富李嘉诚的长子李泽钜曾表示，香港国际金融中心的地位对地产业和经济起到支撑作用。

他在三月的公司业绩记者会上表示，“香港人度过了艰难的几年” ，“我确实认为，香港必须保持其全球金融中心的地位，这一切来得并不容易。我们绝不能失去我们的全球地位。”